版式设计：沈亦伶
随着经济社会发展，住房租赁市场也不断发展壮大。与此同时，有读者、网友反映，租房过程中出现了一些乱象，比如中介不遵守合同承诺、房东与租户易有纠纷、利益受损后难以维权等问题。这些问题严重影响了住房租赁市场的健康发展。建立更加完善和规范的住房租赁市场，充分保障各方权益，成为房东与租户的共同呼声。
一些中介机构的不规范行为给房东和租户造成损失
这段日子，中介不退租房押金的问题令湖北武汉的杨女士很心烦。2022年3月，杨女士与武汉一家房屋租赁有限公司签订了6个月的租赁合同，后续约至今年9月，在对房屋进行卫生清洁后搬走。“对方原本承诺2周内退押金，但迟迟不退，现在干脆联系不上中介了。”杨女士说。
在读者来信和网友留言中，反映租房中介不退押金的不在少数。一般情况下，根据约定，租户在按期退房后，中介应当及时退回押金。但有的中介以财务结算慢为由拖延不退，有的当初与租户对接的工作人员“失联”，还有的恶意克扣押金。押金难退，成了许多租户的烦心事。
对此，复旦大学法学院教授季立刚表示，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的担保。租赁期间如果承租人造成房屋及室内设施的财产损失，则从押金里扣除。如没有造成损失则合同期满或者解除合同时，押金应予退还。“租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向法院起诉。”季立刚说。
除了押金不退，有的中介机构还存在乱收费行为。孟女士在一家中介平台上看到一套月租710元的一居室，联系中介后，被要求支付280元服务费才能看房。“我付费看房后，发现这套房子实际月租金是3000元。”孟女士说，“在网上挂低价吸引客流，以收取高额服务费，实际却是这么高的价格，这不是虚假宣传吗？”
中介机构的不合规行为给租户带来许多麻烦，而租户往往很无奈。在住房租赁市场上，中介机构是重要的经营主体，承担着筛选房源、发布房源、招揽租户、签订居间合同等职责。然而，当下一些中介机构并不规范，比如，“入住环境与前期宣传相差很大”“隐瞒亏欠水电费要现任租户承担”“标明单间结果是打隔断的群租房”“诱导租户贷款并导致征信问题”“退房时要求交纳卫生费”，等等。
“一些中介机构的不规范行为，给租户造成财务或者时间成本的损失，但是维权成本却不低，所以很多人只能无奈选择忍让，这让一些中介更加有恃无恐。”北京市时代九和律师事务所律师贾龙飞说。
值得注意的是，中介的不规范行为不止给租户带来损失，房东的权益也会受损。贵州贵阳的黄先生将房子委托给一家中介公司出租，但几个月以来，一直没有收到租金。“租户说已经交了一年的租金，但中介并没有按照合同把租金给我。找中介本来是为了省心，没想到会这样。”黄先生说。
实际上，中介给房东带来损失的事情时有发生，中介拖欠房东租金、故意压低租金价格、将房子打隔断群租、携款跑路等行为都让房东有苦难言。重庆市读者陈泓说：“一些‘黑中介’租户房东两头坑，房东和租户都是以个人面对中介企业，相对弱势。希望有关部门能加强对中介机构的监管，保护房东和租户权益。”
房东和租户之间出现纠纷，“二房东”、群租房等问题较为常见
在当下的住房租赁市场中，房东直租是常见的方式之一，房东和租户虽然省去了中介费，但权益却难以保障。
家住北京西城的孙女士与房东直接签订了租房合同，但是房东不停地要求涨房租，给孙女士的生活带来了困扰。“我们租的房子不大，但价格不低，此前谈好了租金，押一付三。可是房东以隔壁房子涨租金为由，要我们也涨价，不然就不续租。”孙女士认为房东的做法违背了协议规定，但出于无奈，只能支付更多租金。
有网友在人民网“人民投诉”平台留言表示，自己在广东东莞市虎门镇王屋市场富合商务公寓租赁的房子，到期退租后没有任何违约行为，但当初的租赁合同找不着了，房东以此为由拒不退押金。
“实际上，无论是否有中介机构居间签订协议，房东与租户之间都有可能产生纠纷。比如，在退租时，有的房东认为房子卫生状况不好，或者家具损坏了，要求扣除一定的押金，而租户对此并不认可，双方各执一词。”一名中介机构工作人员说，“当然，并不排除有的租户确实行为不当，给房东造成了损失。”
辽宁沈阳的彭先生将房子出租给一名年轻人，两个月后收房时发现屋子里堆满了垃圾，只能请专业人员清扫。最终，经双方协商，彭先生请保洁公司清洁打扫，共花费350元。
对于此类情况，律师表示，租户严重破坏屋子整洁度的行为，属于民事纠纷，房东可以选择走法律程序，可以委托第三方将房子进行清理恢复原状，费用由租户承担。“但需要注意的是，房东需要拿出相应的证据，证明房子环境因租户的行为才被破坏。房东可提前和租户协商，将相关内容写入租房合同内。”贾龙飞说。
此外，“二房东”、群租房等问题也较为常见。四川成都的郝先生在一家中介公司与房东签订了租房协议并交纳了3个月的租金。可是当郝先生第二次交纳租金不久后，真房东却出现了。“当时真房东来换门，我们才知道此前那个是‘二房东’，她是租户转租，拿着钱跑路了。”郝先生说。
“租户从房东那里租来房子，在没有征得房东同意的情况下，高价转租给下一任租户，或者私自打上隔断，变成群租房出租，这种行为既损害了其他租户的利益，也损害了房东的利益，扰乱了住房租赁市场秩序，需要严加规范。”业内人士表示。
多措并举，建立规范的住房租赁市场
无论是中介、房东还是租户，都在住房租赁市场扮演着重要角色，三者是维护住房租赁市场良好秩序的重要主体，也是良好市场秩序的受益者。对于如何建立规范的住房租赁市场，充分保障各方利益，读者网友和专家纷纷建言献策。
“住房租赁既是法律问题，也是经济和社会问题。目前，住房租赁市场还存在4个主要问题亟待解决：一是住房租赁立法还需完善；二是房地产中介机构在服务上存在不规范、无序竞争；三是租赁市场存在监管漏洞；四是租赁市场缺少专营租赁服务的企业，整个市场供给还是以散户状态为主。”季立刚认为，目前我国住房租赁市场的发展还不能完全适应经济社会发展的需要。
如何完善和规范住房租赁市场，读者网友一致认为，首先应当加强中介机构的自身建设，让中介机构依法依规提供服务。
“中介收取了租房中介费，也应承担相应责任。首先要确保房源的真实性和房东的身份，不能让租户承担一房多租或二房东转租等风险。其次，有关部门应当建立住房租赁市场的信用评价体系，对中介的经营行为、服务质量等进行评估和公示，加强监管，推动市场规范化发展。”河北邯郸市读者马广生建议。
还有读者建议，应当对中介机构做好资质审查，对从业人员加强培训和普法宣传，提升其职业素养和能力水平，避免因为中介人员的违规违法行为给房东或租户带来损失。
近年来，地方及行业协会从资金监管、信用信息管理、从业人员实名及信用管理等方面出台措施，不断完善针对住房租赁市场的监管体系。比如，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《电子证照规范 房地产经纪专业人员登记证书》，上海明确了租赁企业及经济机构应当在从业人员办理入职手续后30日内，为其办理从业信息卡；西安、广州出台了针对租赁企业信用管理的相关政策；杭州、合肥等地进一步完善了对租赁资金监管的措施，广州则推动资金监管系统的上线，为租户的租金、押金等提供安全保障。
还有读者认为，中介应当在租赁中承担更多责任和义务。河南商丘市读者李金鹏说，“如果是通过中介租房，在出租前，中介应当对屋内家具物品和房屋的整体状况做好评估留痕，以防止在收房时因物品损坏等问题产生纠纷。”
与此同时，读者网友对房东和租户也提出了意见建议。有读者认为，“房东应当严格遵守协议内容，不得随意涨价、克扣押金”“房东也应当遵循商业道德原则，诚实守信，不能任意侵害租户利益”。还有网友建议，“租户也应当做好自己，提升素质，不能出现二次转租、故意损坏房内设施或卫生等问题，给房东造成损失。”
“为避免房东和租户产生纠纷，在签订租赁协议时双方应当进行充分的沟通协商，把内容订立得更加细致。比如，将屋内设施情况、如果出现损坏由谁来维修赔偿、收房时的卫生状况、违约情况及责任等在协议中列清楚，以此来作为双方的约束。”贾龙飞建议。
专家表示，目前，我国住房租赁相关法律法规对房屋租赁当事人的权利义务关系规定过于原则化，应当进一步细化明确。为完善住房租赁市场，还应当从法律法规方面入手。
“比如，明确出租人收取租金的权利、监督房屋使用情况的权利、主张损害赔偿的权利，依照合同约定交付房屋、保持房屋适于使用、无正当理由不得随意违约驱赶承租人等义务。”季立刚说，“明确承租人获取房屋权属信息的权利、对所租房屋的独占权、优先承租权及购买权、承租人地位的承继权，按照约定期限支付租金、按照约定用途使用房屋的义务等。”
季立刚表示，通过法律明确房屋租赁双方的权利义务，稳定租赁关系，才能从根本上建立一个健康可持续的住房租赁市场，满足不同群体的住房需求，让承租人住着舒心，出租人租着省心。
（徐蕾洁参与采写）
《 人民日报 》（ 2023年11月13日 11 版）
